Obbligo di variazione catastale

31 Gennaio 2025Fiscalità

I commi 86 e 87 dell’articolo 1 della legge di Bilancio 2024 (legge 213/2023) dispongono che l’Agenzia delle entrate verifichi, in relazione alle unità immobiliari oggetto di interventi Superbonus, la presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati.

Nel dettaglio, il comma 86 dispone che l’Agenzia delle entrate verifichi se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del ministro delle finanze n. 701 del 19 aprile 1994, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 decreto-legge n. 34 del 2020. Tale verifica deve essere condotta sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Nella relazione illustrativa, il Governo evidenzia che gli interventi Superbonus potrebbero avere effetti positivi, oltre che sul valore di mercato delle unità immobiliari interessate, anche sulle loro capacità di reddito, con possibili ripercussioni sulla rendita catastale accertata negli atti del catasto dei fabbricati.

Al riguardo, ai sensi dell’articolo 20 del Regio decreto-legge 652/1939 (Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano), gli intestatari catastali sono obbligati entro 30 giorni a dichiarare «le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutazioni». In particolare, per ciò che concerne le variazioni nello stato, esse si riferiscono alle modifiche della consistenza e della categoria e della classe accertate in catasto.

L’Agenzia delle entrate, nell’ambito delle sue attività istituzionali, esegue già in via ordinaria i controlli su tali denunce, secondo la disciplina di cui all’articolo 1, comma 3, del decreto del Ministro delle finanze n. 701 del 19 aprile 1994, il quale dispone che la rendita proposta dal contribuente rimane negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l’ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro dodici mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni di cui al comma 1, alla determinazione della rendita catastale definitiva. È facoltà dell’amministrazione finanziaria di verificare, ai sensi dell’articolo 4, comma 21, del D.L. 853/1984, le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di cui al comma 1 ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto.

Come chiarito con la circolare n. 10 del 4 agosto 2005 dell’allora Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle entrate), è sempre dovuto l’aggiornamento catastale quando l’effettuazione degli interventi abbia comportato un incremento del valore di mercato immobiliare e della relativa redditività superiore al 15 % rispetto a quelli posseduti dalla medesima unità immobiliare nelle condizioni originarie, precedenti l’intervento edilizio di ristrutturazione, restauro o risanamento conservativo e anche di manutenzione straordinaria, a condizione che quest’ultima abbia comportato una variazione delle originarie caratteristiche tipologiche attraverso, ad esempio, la riqualificazione dei servizi igienici, l’impiego di materiali più pregiati ovvero la installazione di nuovi impianti tecnologici; sono esclusi gli interventi di riparazione, rinnovo o adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di sicurezza e quelli strutturali di consolidamento e conservazione degli edifici.

Con la circolare del 14 gennaio 2025, il Consiglio Nazionale dei Geometri ha evidenziato che, in assenza di qualsivoglia novità legislativa sul punto, deve seguitarsi a far applicazione – come da prassi – del parametro di scostamento del 15% della redditività ordinaria (o valore capitale) dell’unità immobiliare. Tenendo comunque presente che non v’è alcuna correlazione tra l’incremento del valore commerciale dell’unità immobiliare (o delle migliorie eseguite) e il quadro delle tariffe d’estimo catastale, giacché trattasi di due dati economici non direttamente confrontabili.

Il comma 87 dell’articolo 1 della legge di Bilancio 2024 dispone che, nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge di stabilità 2015 (legge 190/ 2014): si tratta delle cosiddette “lettere di compliance”.

Ai sensi del suddetto articolo 1, comma 634, della legge di Stabilità 2015, al fine di introdurre nuove e più avanzate forme di comunicazione tra il contribuente e l’amministrazione fiscale, anche in termini preventivi rispetto alle scadenze fiscali, finalizzate a semplificare gli adempimenti, stimolare l’assolvimento degli obblighi tributari e favorire l’emersione spontanea delle basi imponibili, l’Agenzia delle entrate mette a disposizione del contribuente, ovvero del suo intermediario, anche mediante l’utilizzo delle reti telematiche e delle nuove tecnologie, gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili allo stesso contribuente, acquisiti direttamente o pervenuti da terzi, relativi anche ai ricavi o compensi, ai redditi, al volume d’affari e al valore della produzione, a lui imputabili, alle agevolazioni, deduzioni o detrazioni, nonché ai crediti d’imposta, anche qualora gli stessi non risultino spettanti. Il contribuente può segnalare all’Agenzia delle entrate eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti.

Inoltre, ai sensi del comma 635, per le medesime finalità di cui al comma 634, l’Agenzia delle entrate mette, altresì, a disposizione del contribuente ovvero del suo intermediario gli elementi e le informazioni utili a quest’ultimo per una valutazione in ordine ai ricavi, compensi, redditi, volume d’affari e valore della produzione nonché relativi alla stima dei predetti elementi, anche in relazione ai beni acquisiti o posseduti.

In sostanza, con il comma 87 dell’articolo 1 della legge di Bilancio 2024, il legislatore ha previsto che nei casi in cui, a seguito di interventi Superbonus, non sia stata presentata la dichiarazione di aggiornamento catastale, l’Agenzia delle entrate possa inviare ai contribuenti una lettera di compliance per chiedere spiegazioni al riguardo e invitarli all’adempimento spontaneo.

Secondo quando riportato nella circolare del 14 gennaio scorso del Consiglio Nazionale dei Geometri, è presumibile che l’attività dell’Agenzia delle entrate riguarderà inizialmente i casi marcatamente caratterizzati da differenze, tra entità dei crediti ceduti e situazione presente in banca dati catastale, che evidenzino scostamenti non trascurabili, a prescindere da qualunque valore percentuale (quantunque tali valori economici non siano direttamente raffrontabili, se non attraverso operazioni d’estimo immobiliare e finanziario, non codificate da alcuna prassi catastale).