Il fondo spese condominiale è «legato» all’immobile
È un credito che, salvo convenzione contraria, viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento
In un condominio è stato messo a disposizione di una compagnia telefonica il lastrico solare per l’installazione di antenne, a fronte del pagamento di un canone periodico. Nel corso degli ultimi anni tali introiti non sono stati redistribuiti ai condòmini o scomputati dalle spese condominiali, ma accantonati a un fondo spese generico, in vista di “lavori straordinari” (genericamente individuati in interventi per facciate, ascensore eccetera) non ancora deliberati nella loro precisa entità né nel loro ammontare. Un condomino vende il suo appartamento, senza che il rogito preveda alcunché in merito a un eventuale automatico passaggio di tale credito condominiale al compratore. Egli ha diritto a vedersi restituita dall’amministratore condominiale la quota di propria competenza di questo fondo spese generico?
L’Esperto Risponde da Il Sole 24 ore di lunedì 3 febbraio 2025
Fermi restando i dubbi giurisprudenziali – tuttora non sciolti – circa la validità o meno della delibera assembleare che, in difetto del consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, istituisca un generico fondo per fare fronte a eventuali spese condominiali future, da utilizzare previa decisione dei condòmini (Cassazione, n. 20135/2017), sta di fatto che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile e che, come tale, e in difetto di specifica convenzione contraria, viene automaticamente ceduto con la vendita o la donazione dell’appartamento.
Il venditore, pertanto, nulla può pretendere in restituzione dall’amministratore, se non dopo che l’acquirente abbia provveduto a versare al condominio quanto corrisposto dal suo dante causa per la costituzione del fondo finalizzato alla realizzazione di opere non ancora deliberate, né tantomeno eseguite, al momento della compravendita. A maggior ragione egli non può pretendere alcunché dall’acquirente, sempreché nell’atto di compravendita non sia stato convenuto tra le parti che, insieme con il prezzo di acquisto, egli avrebbe dovuto anche restituire al venditore il credito da questi vantato verso il condominio per la formazione del fondo.